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汇总:国务院修改亚搏体育官网入口app物业管理条例,不涉及物业费

文章出处:亚搏体育官网入口app 人气:发表时间:2022-08-19 08:42

亚搏体育官网入口app汇总:国务院修改亚搏体育官网入口app物业管理条例,不涉及物业费

这几天,《国务院出台条例了:这8种情形业主可拒缴物业费》成为朋友圈热文。(以下简称热文)

这篇热文的标题给人直接的感觉是:这次国家出台法规,规定有8种情形业主可以拒缴物业费。不管始发布者是出于什么样的动机发布此篇热文,可以确定的是,发布者至少是个标题党,因为国务院此次修改《物业管理条例》,根本不涉及物业费!

亚搏体育官网入口app《物业管理条例》改了啥?

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国务院总理日前签署第698号国务院令,公布,对《物业管理条例》作出部分修改,涉及4个条款的修改,删除1个条文,删去的条文为第五十九条。对第二十四条作出修改,删去条文中的“具有相应资质的”。第三十二条第二款修改为:“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。”第六十条改为第五十九条,删去其中的“情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。第六十一条改为第六十条,删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。同时,对其中其他条文的序号作了相应调整。

亚搏体育官网入口app《物业管理条例》会干预民事纠纷?

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国家的确是修改了《物业管理条例》。但是“根据最新的物业管理条例,以下8种情况可以拒缴物业管理费”说法,就令人莫名其妙了。此次《条例》所涉及4个条款的修改,全部是物业服务企业资质的内容,没有一个与物业费有关。纵观整部《条例》,也没有业主可以拒交物业费的条款,甚至没有“拒交”一词,文中所称的“8种情况”没有一种情况引用与《物业管理条例》相对应的条款,作者是如何“根据最新的物业管理条例”得出热文中所称的“8种情况”可以拒绝物业费,缺乏合理的说明。制定行政法规是宪法、法律赋予国务院的一项重要职权,也是国务院推进改革开放,组织经济建设,实现国家管理职能的重要手段。《物业管理条例》是国务院发布的行政法规,拒交物业费属民事纠纷,立法常识告诉我们,行政法规怎么可能使用行政手段干预民事纠纷?《物业管理条例》怎么可能对错综复杂的物业服务纠纷作出裁决?

亚搏体育官网入口app简言之,《物业管理条例》没有一个条款具体规定业主在某种情形下可以拒交物业费,相反,《条例》第七条规定,“业主在物业管理活动中,履行下列义务:……(五)按时交纳物业服务费用”;第三十四条规定,“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用……等内容进行约定”;第六十五条规定国务院 物业管理条例,“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。”从以上规定至少可以得出以下三点结论:一是法规规定物业服务收费应在通过物业服务合同进行约定,二是合同各方应当履行合同义务,三是发生纠纷如协商不成,应通过法律途径解决。

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拒交物业费应当基于正当理由

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。”由此可见,业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。何谓“正当理由”?从合同法理的角度而言,合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则,“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同国务院 物业管理条例,或者履行合同有重大瑕疵,或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由,才能构成业主拒交的“正当理由”。热文所称的“物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务”、“物业公司擅自提高物业服务收费标准”业主虽有权拒交物业费,但业主拒交物业费的理由并非直接源自《物业管理条例》的规定,而是物业服务企业违反了合同约定,这是一种情况。

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另一种情况是,热文所称的拒交物业费的理由本身就不符合法律规定,更不能让《物业管理条例》来“背锅”。

如热文称,“物业公司没有和业主签合同的情况,业主可拒交物业费”。而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”。又如,“物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况,业主可拒交”,而按照《合同法》的有关规定,只要合同未违反法律禁止性规定,应视其为有效合同,至于物业公司是否需要、是否取得物业收费许可,属于行政管理方面的问题,应由行政管理机关进行处理,不能据此认定物业合同无效,只要物业公司实际提供了物业服务,业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费,即便物业服务合同无效,也并非完全可以不交物业费。再如,热文称“物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起”,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 “对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外,除非当事人约定业主收到收楼通知书视为房屋的转移占有国务院 物业管理条例,否则业主收到收楼通知书后在未办理收房手续的情况下即承担物业费,则对业主显失公平。

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拒绝缴纳物业费属于民事纠纷。无论上述情况在法律上能否站得住脚,物业费都不是本次法规修改的内容,更不是根据最新法规能够得出的结论。

物业服务纠纷本来就错综复杂,直接影响到住宅小区乃至整个社会的安定稳定。业主拖欠物业费是当前物业管理中一个十分突出的问题国务院 物业管理条例,它直接影响到物业公司的运转,造成物业公司服务质量下降,间接损害更多业主的利益。因此,正确引导各方主体运用法治思维通过法律途径解决矛盾纠纷显得尤为重要。此篇热文给人的感觉是:凡属以上8种情况,都属于国家法规规定的,可以直接不交物业费,且可以不经司法程序。这篇热文在百度找到相关结果约59,500个,传播者包括层级很高的专业媒体、高级法院、法治宣传公众号等,其误导性令人担忧。因为国务院此次修改《物业管理条例》国务院 物业管理条例,根本没提物业费的事儿!

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